부동산 정보의 모든것을 알려드립니다.
이 포스팅 외에 리모델링,재건축, 경매, 분양 등등의 정보가 궁금하신 분들은 저의 블로그를 참고해주시면 되겠습니다.
제가 가장 관심있게 지켜보는 용산구 지역에 대해서 이야기를 시작해볼까 합니다.
오늘은 그 중 용산의 부촌, 동부이촌동 래미안챌리투스 165a,165b,166c 로얄 매수호가 실거래가 에 관한 내용입니다.
갭투자 및 로얄동 관련된 얘기를 하기에 앞서!
용산은 크게 서쪽, 동쪽으로 나뉘어져 있습니다.
동쪽도 앞으로의 용산의 모습에 비하면 초라한 모습이지만 서쪽은 동쪽보다 더욱더 아직 개발이 덜 되어있고 개발압력을 더욱더 받을 수 밖에 없는 지역입니다.
용산의 서쪽 관련 아파트 들에 대한 이야기는 나중에 포스팅을 통해서 말씀드리고!
2023년 1월 서울시에서 서울지역 아파트 9년만에 35층 높이제한 폐지를 하였습니다.
그러면서 그간 높은 용적률로 발목을 잡았던 높이제한 폐지로 인해 숨통이 트였습니다.
그리고 2023년 5월 25일!
서울시에서 제8차 도시건축공동위원회를 열어
서빙고아파트지구를 지구단위계획으로 전환하는 수정가결 하였습니다.
그리고 지구단위계획중에서도 특별한 개발이 필요하다거나 별도의 개발안을 만들어
제8차 도시건축공동위원회 안건은 간략하게.
1. 반포아파트지구 지구단위계획구역 지정 및 계획결정(안)
2. 서빙고아파트지구 지구단위계획구역 지정 및 계획결정
3. 구로구 오류동 135-33일원 역세권 주택 및 공공임대주택 지구단위계획구역 지정 및 계획결정
4. 서울특별시 경관조례 일부 개정(안) 자문
등등입니다.
지구단위계획의 문제점들.
용지 중심의 평면적 토지이용계획 및 단순한 건축계획
- 하나의 용지에 하나의 용도만 허용 -> 용도순화.
이 때문에 다양한 복합개발이 어려워지고 도시를 입체적으로 계획하기가 힘들어졌습니다.
이를 타개하기 위해 나온 대책이 지구단위계획입니다.
아파트지구는 서울에 총 14개 지구가 있습니다.
화곡,여의도,원효,이촌,서빙고,압구정,이수,반포,서초,청담도곡,아시아선수촌,가락,잠실,암사명일
빨간색은 고밀아파트 지구, 하늘색은 저밀 아파트 지구를 의미합니다.
참고로 아파트지구는 대규모 아파트 단지를 조성하여 주택난을 해소하기 위해 1970~80년대 지정한 용도지구 입니다.
이는 도시관리 기법이 평면적이고 재건축 정비계획과 연계성이 떨어지는 문제점이 있었는데 이번 발표를 통하여
그 문제를 일정부분 해소하고 재건축 정비계획과 연계성이 높은 지구단위계획으로 전환함을 의미합니다.
래미안챌리투스는 현재 9년차.
총 460세대 , 3개동,
2015년 7월 30일 입주하여
공급면적이 166a,165b,166c 로 나뉘어져 있습니다.
건폐율 26% , 용적률 328%
지하주차 1249대 , 세대당 2.7대 정도 수준
계단식, 지역난방,열병합,
2023년 10월 22일 기준으로
매수호가는
103동 166c 4층 남동향 매물이 36억, 북동향도 마찬가지로 36억 호가를 유지하고 있습니다.
101동 165b 저층 북서향 매물 43억 (최저가),
101동 166c 고층 남동향 매물 52억 (최고가)
102동 165b 고층 북서향 매물 50억
한강뷰가 보이고 안보이고의 차이에 따라서, 테라스의 유무에 따라서 가격이 9억~10억 이상 벌어짐을 볼 수 있습니다.
거실에서 일출도 보고 한강도 볼 수 있습니다.
101동이 래미안챌리투스의 로얄동이라고 할 수 있으며 층수는 56층 까지 .
102동은 최고 42층,
103동은 최고 36 층 까지 있습니다.
17층은 스카이브릿지 와 커뮤니티 시설로 이루어져 있습니다.
현재 9년된 아파트로 1년뒤 구축이 되고 더더욱 구축이 되었을 때 어떤 시세를 형성할지!
래미안챌리투스 1가구 1주택, 60세 미만 기준.
2023년 재산세는 대략 775만원 이며 종부세는 805만원 입니다.
다음으로 전세 가격입니다.
갭투자 를 하시는 분들이 가장 관심있게 보는 것이 바로 전세동향이 아닐까 싶습니다.
3달 전까지만 해도 역전세다. 깡통전세다 난리도 아니였는데
이제는 전세매물이 씨가 말라가고 있는 상황이죠.
이게 왠일일까요.
상황이 180도 바뀌어서 임대인 우위 시장이 되어버렸습니다.
이사철 수요는 늘고 있고 전세매물은 씨가 말라가고 있는 상황이다못해 씨가 말라비틀어져가고 있는 지경입니다.
귀한 전세 매물 이라고 해야할까요..?
101동 49층 165a 타입, 전세 18억이 최저가 를 형성하고 있고
101동 고층 165b 타입 전세 25억 최고가를 형성하고 있습니다.
실거래가와 전세가 매수호가 등등 알아보았습니다.
대충 갭투자 금액은
로얄동 101동 기준으로 매수금액 52억 (최고가) - 전세 25억 (최고가) 빼면
투자금액이 27억 정도가 될 듯 싶습니다.
레미안챌리투스에서 용산민족공원까지 도보로는 대략 11분 정도 걸립니다.
오히려 이촌현대아파트가 더 가깝다고 할 수 있겠습니다.
요 바로 옆에 왕궁맨션아파트 보이시나요?
왕궁맨션아파트도 현재 용적률 238% 에 맞춰 기존 정비계획 을 세우고 건축심의를 준비하고 있습니다.
예상 세대수는 300 세대 정도인데 변경가능한 수치임을 알려드립니다.
조합원 물량이 250 세대이고
한강변 아파트 주동 15층 높이제한도 폐지되어 재건축을 함에 있어서 한결 수월해질 것으로 보입니다.
동부이촌동은 이번 발표를 통하여 리모델링 에 앞서 재건축 가능성도 높아지게 되었고
조합들 내부에서도 재건축파와 리모델링파로 나뉘어질 가능성도 배제할 수 없는 상황입니다.
그야말로 행복한 고민이 아닐 수 없습니다.
글로벌 경기와 국내 경기, 특히 부실 pf 로 인한 금융권 붕괴를 우려한 정부의 선제적인 규제완화 카드가 아닐까
생각도 듭니다.
동부이촌동 전체가 들썩들썩 하면서
아파트 주민들중 래미안 챌리투스급 신축으로 바뀔 행복한 상상을 그려보신분들도 계실 듯 합니다.
하지만 이런 발표가 무색하게 매수호가는 올랐지만 시세 분출은 크게 있지 않았습니다.
매수호가는 오르는데 다들 눈치보기 작전을 펼치고 있는 듯 합니다.
개인적인 소견으로 래미안챌리투스 뿐만 아니라 동부이촌동 일대 아파트가
앞으로도 용산의 시세를 견인하는 역할을 하면서 25평,30평,40평대 등등 가리지 않고
지금보다 더욱 더 접근하기 힘든 가격대가 될 것임은 분명합니다.
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